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小房企排队赴港IPO背后9CM:去化率走低xk、存货上涨

2020-05-25 05:21:39

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nZ9Wg(原标题SqTH:小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变prBbz)

这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于rJq:拓宽融资渠道2QjW,维持资金链保证生存b,此外m4a,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助ok,上市之后提升国际评级VY13,便可以发海外债iX3Nx。

5月22日mt,十三届全国人大三次会议正式开幕w。今年的政府工作报告重申vRnb,坚持房子是用来住的omQ,不是用来炒的定位aUi。

房地产调控基调维持不变SWX,在9kN“房住不炒VrsQO”的大环境下s3Psoy,境内融资渠道收窄F、融资成本抬升WA,小房企面临的资金问题被放大wpu59k,赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一d。

据不完全统计X4Fl,自2018年以来I6Sx,成功上市的房企已达13家v0,其中Yw,2018年和2019年成功上市的房企数量持平XivnF,分别为6家ww,2020年前4月成功上市1家NMt。截至目前NP,已在港交所递交招股书的房企有海伦堡TJN、奥山控股aD0、金辉控股等11家oxT;在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多icz。

近几年Za,小房企负债率不断攀升D、缺钱缺地的趋势越发明显MkVK。一名业内人士指出wvURt,小房企的生存状态映射了当前行业融资难ipcG7、规模小的企业融资成本趋高q,行业整体利润下滑1Gj,不求规模发展实际上很难生存的状态。过去一年Xg1E,多家小房企首次递表均显示失效HvY,就是因为负债高y、短期偿债压力大bU。这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于Rx:拓宽融资渠道g,维持资金链保证生存xn,此外R,成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助nQGDU,上市之后提升国际评级UVEV1,便可以发海外债d。

结合近期土地市场一轮拿地热潮来看Y2Q,综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟fkTfU、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法W,小房企拿地积极性大增O,大房企反而有所放缓XRA。在这样背景下At,小房企的资金压力更容易被放大4DH。

此外cn0f,有房企人士对21世纪经济报道表示,下半年房企获取预售证数量会增加,加重了市场供应v;与之相反的是cj,市场去化压力并没有有效途径释放o1xU,这样下来,今年内房企的存货压力自然随之上涨Gjo。

寄望冲刺IPO释压

行业进入2020年CVv7r,叠加疫情影响3,市场正在发生变化Cc8,小房企的生存空间遭到挤压7Ew,上市也是刚刚开始if。

截至2020年5月底pl,在港交所等待IPO的房企约有海伦堡Sd、奥山控股3xm、万创国际y8、三巽控股9XDB、港龙地产dNIUj、大唐地产YXLNQ、鹏润控股SFbR、金辉控股ylIky、上坤地产f、领地控股、实地地产等11家Ey,还有安徽的文一地产也传出要赴港上市o。

其中ivx,三巽集团YJqT、海伦堡bPkuk、奥山控股HY、万创国际HQPGa、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒z0Y1,现在是二次出发。

张宏伟指出M1,赴港上市有几项很重要的核心指标,近三年企业盈利能力及负债率wkVlm,主线业务的盈利要符合最低盈利要求QDmp,如果核心指标达不到要求mWsrA,可能会被打回重新申报e19mpu,企业在重新提交的过程中Lf,需要对土地及负债进行优化S6R。

从招股书披露的信息可见9cU,这几家小房企存在负债高w5S1、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点JEea。

以起家于安徽的三巽集团为例h,该公司号称 R1u“2019年实现销售规模300亿5E0ik,5年内实现千亿目标dW07E”1wU3,并在2019年底挖来正荣总裁王本龙QWKCNo。然而cnT,有第三方平台统计出ucIJ,三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降jEiA。

根据招股书披露Bf,三年间nBx5H,三巽的债务大增EFU:从2016年负债2.29亿元k5d6,到截至2019年6月底8T,负债14.2亿元7lk0。此外Fi1yT,三年持续经营性现金流为负dUT,融资成本长年处于10%以上高位LogY。知情人士透露wV,三巽融资中信托借款占比高企BY0I。

再比如奥山控股3mtlx,在其第一次公开披露的招股书中,负债率超过800%oVK4。同样首次IPO失效的港龙地产V,也有同样的高负债问题W:2017年、2018年aB1、2019年及截至2020年3月31日Gs,港龙地产资产负债比率分别为98.8%QPf、122.1%4Jt、172.6%及287.0%wX,3年多时间v,负债率上升了2倍多aZ。借款总额分别为3.18亿元Fljf、8.56亿元85h、28.53亿元1A、51.76亿元ssRv6,3年多时间借款总额增长超16倍xc。

据披露Gd1,实地地产的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37%fT。截至今年3月底Wy53,实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元RSnW,而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元CIM,占同期总借款的18.5%aIxdp,年利率至少10%以上Tfb。

上述几家等待二次IPO的小房企Y,资产负债率远高于行业平均资产负债率zMjM,上市为了能解决短期流动性风险LzT,但规模偏小也成为港股资本不看好的主要原因QCu。港龙地产与三巽集团土储均不足500万平方米XY,未来可售资源不充裕N3。尤其是三巽euE,90%土储集中于安徽MpAw,大部分为三四线城市91p。根据易居研究院的数据显示a,64个三四线城市的存货进入增长周期5,截至目前du,三四线城市的库存环比上涨1.6%ozA,同比上涨1.1%3n。这对于重仓三四线城市的房企而言pQGN,规模扩张与盈利能力提升都面临一定难度z。近年来受房地产调控政策持续的影响pslPq,三四线城市的房价已基本陷入滞涨XdD,因此奥山控股在这些城市的住宅销售,短期内可能很难改善公司的毛利率EBQ。

前述业内人士分析认为ktNO,如果说过去房企上市是为了找钱GiW,找更便宜的钱TP6T,用于还债RX,并通过借新还旧W,把昂贵的金钱替换出去0Mvg,那么现在对于小房企来说khj,上市后增加流动性才是最重要的c6rRP。

NPMZ“我们或会因经营现金流量为负sy,而需要获得足够的额外融资seG,以满足融资需求sMriY、支持营运及公司扩张VYYN2。如无法产生充足经营现金流量vW,或无法获得充足外部资金拨付经营所需CHb,公司流动性及财务状况可能受到重大不利影响YfcT2。F”其中一家小房企上市招股书中披露了这段话wlqJ。由此可见5IV6H,小房企的流动性危机正在放大K。

今年受疫情影响s8RxS,大部分房企一季度销售均回款不畅Oou,不少业内人士对记者表示出对今年存货增加与销售目标不能完成的担忧0Vz。如果说近期这一轮拿地潮Ph,是为了在年内增补业绩X,那么小房企在这一轮的抢地补仓90LP8,则更有危机的意味了n9。

去化率走低KG、存货上涨

亿翰智库一份研报指出J2E,2020年疫情之后X6,国内融资环境有边际改善之势Gj,高信用评级房企更易抓住机会UNw。这就不难理解小房企在这样的融资背景下B9E,急于上市的心情了GOtO。只有上市才有机会提升评级to,从而融资jySN1M、扩张EnbQ。

亿翰智库对房企国内信用评级进行了梳理agh,发现国内信用评级机构对房企的评级普遍较高。43家房企中Bo,信用主体评级为AAA的房企占77%Hzl,信用主体评级为AA+的房企占19%5DGwt,信用主体评级为AA和BB的房企分别只有1家。从各房企的国内信用评级情况来看sEN,无论是头部房企,还是规模相对较小的房企均有可能获得国内最高信用评级AAA的评级lYcd,说明国内评级机构在对房企进行评级时rtjT,并不是“唯规模VM”论Ke,在规模上不占优势的房企jnT,还可以通过改善财务状况Sik,稳健的投资策略等方式获得评级机构的认可ICo。

但是从信用评级AAA在各梯队的分布上来看jYnu,在TOP10和TOP11-TOP30房企中uo,主体信用评级为AAA的房企占比均接近90%yf,而TOP33-TOP83房企中X,主体信用评级为AAA的房企占比相对较低HQU,为56%dz。同时Ife,主体信用评级为AA+AnSr、AAGT、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队3zkA1,说明规模房企总体上更受评级机构的认可e。

要想做大规模就需要不断拿地hYMK8、拿更多的地2QX。

近期三巽集团vBNw、港龙地产等均出现在土拍现场fcZ1。三巽第二次递交的招股书显示Tdmru,2020年1月末foi,三巽控股拥有36个项目0Q,总土地储备396.43万平方米not,安徽jgim、江苏jE、山东占比分别为89%hQ、4.7%和5.5%kXQo。安徽土储略微调低了一点t,说明自上次招股书递交之后L9,该公司又进行了一轮土地储备g8D。

奥山是典型的土储少TRyQU、分布不均衡的房企qYn。奥山60%的土储集中在武汉iGrYK,截至2019年3月31日NSor9,该公司在湖北ufjo、安徽Y、四川Fcb、重庆及浙江合计有25个项目vmi,应占土地储备估计总建筑面积约为340万平方米HPPzAs,其中包括规划总面积约为200万平方米的开发物业083Q,规划总面积约为110万平方米持作未来开发物业RIvh。

在这一波赴港上市的小房企中BG3,领地集团是其中的土储佼佼者LQs,截至2020年2月x,领地有超过1300万平方米土储Ck,但领地的融资成本与负债高IUEW,也成为其迫切上市的重要原因。2017至2019年JTk,领地的融资实际利率逐年升高t372,分别为6.4%dT7、8.8%C、9.9%3srB4;流动比率呈现下滑趋势lEs,分别为1.3倍WGctV、1.3倍oDG、1.2倍4q;净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍s、1.4倍Jf1zF。

实际上不仅小房企yHA,大部分房企今年上半年的业绩都差强人意e0KOwW。一名前20强房企相关人士对记者透露Uy,为了增加市场供应、占领市场份额5h、扩大销售覆盖面oiz,房企不得不在这个节点拿地R78YD,以保证年底之前有新产品推出市场I1aP。但去化非常关键ch,如果去化不好1C1,今年的存货又增加iBkP,就会给房企带来资金压力vg8,未来一两年业绩堪忧HgX。

卢文曦指出k,最近这一波土拍房企中EPiH,一梯队龙头大房企包括恒大D、碧桂园拿地节奏明显放缓y,中小规模的房企反而拿地积极yVP。旧改项目陆续释放x,比如5月份,瑞安房产近期以16.66亿元竞得上海青浦区两幅宅地4p;万科IXc、中建联合体在宝山拿地bKQe,这两次土地出让涉及地块都是瑞安tI0、万科此前已经介入的旧改项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出Gi,从城市库存数据来看,客观上也说明短期压力是增大的oiIhWR。一方面是房屋销售市场降温UsMYKE,影响了去库存的节奏Z2fG。另一方面是各地预售管控减少1t,楼盘供应规模明显是增加了1DFJ。所以从实际情况看K9U,这都会带动各类城市库存的上升hAw。就城市分类看DL21,一线城市和二线城市库存都在上升1,这都是需要注意的风险uml0n。对于在一二线城市有库存的房企来说B,若能库存积极去化3zJ,也有助于房企业绩的提升和库存风险的减少azwv。

以郑州市场为例wpF,疫情影响下郑州市场成交下滑NvFgQY,商品住宅消化周期明显拉长UL,前期库存积压dxU。郑州在疫情期间新房供应较少。但回看过去一两年的市场qvhOJ,从2019年8月以来0Q,郑州基本展现为供大于求的状态vkfc,因此存量较多XqzmBk,新房市场主要为消化前期库存状态BHYu。消化周期一举跃升至21个月以上高位Ic。5月一场土拍显示Akc1h,外来房企在郑州拿住宅用地的兴趣正在消退Pt。在出让的4幅地块中BEZ,只有恒大一家外来房企拿了一幅商业地03XcRK。

张梅 本文来源x0K:21世纪经济报道 责任编辑h:张梅_NF2100

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